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政府不再是用地唯一提供者,房地产大利空?
发布日期:2018-01-19  浏览次数:428 次

政府不再是用地唯一提供者,房地产大利空?


昨晚最重大的一则新闻,我国将推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,政府将不再是居住用地唯一提供者,村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。
宅基地“三权分立”是什么意思呢?
1、落实宅基地的集体所有权
因为宅基地的所有权,一直以来就是集体的。而不是个人的。
2、保障宅基地农户资格权
宅基地一直是农民的,保障资格权,就是你有使用、居住的资格,这个权利得保障,不会剥夺农民的。但实际生活中,恐怕还是无法保障,比如地方政府要强拆你的房子,给你一笔钱让你去城里买商品房,即使你不想拆,那也没办法。
3、适度放活宅基地使用权
城里人到农村买宅基地的这个口子还是不放开,但宅基地将来可能入市。不过让宅基地自由买卖,这个是不可能的!否则你怎么规避城里人不去农村买宅基地?估计会学习重庆模式,让宅基地有退出渠道,就是如果你愿意去城里,那政府直接购买你的宅基地,相应的在城里给你一套房。
另外,“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点?!贝锸裁葱畔??
传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者,村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。但住宅并不代表是商品房。农民的土地,可以由公司,比如村集体股份合作公司,建成房子,用来出租,但不能卖,不过也算是住宅。
能够用于买卖的,依然是国有用地的商品房,而不是村集体土地。这实质上就是给宅基地松绑,让农民参与中国城市化进程,不像过去一样,农民的房子只能被拆迁成国有土地,以后村集体的地不用被拆迁,可以直接名正言顺的盖房出租, 也获得一点红利。
这样政府不用花一分钱,先去拆迁,再招拍挂卖给开发商建租赁房,就可以扩大租房的房源,用市场化手段,来解决住房保障问题。一举两得。
我们知道,过去多年,我国城市商品房开发的模式一般为房地产开发企业从政府部门购得国有土地,然后进行开发并对外销售。其特点之一是由政府土地出让部门提供土地,二是必须是国有土地,集体土地须征收为国有土地后方能出让。
过去中国房地产的20 年发展历史,其实就是国有土地发展历史,特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产依赖土地招拍挂,国有土地招拍挂出让是商品房住宅土地的唯一来源。这种现状造成的一个弊端,就是一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏,热点城市居住用地相对不足,且土地出让价格一再走高,助推房价上涨。
这个死结怎么破?一方面土地是地方政府的钱袋子,另一方面地方政府又是土地的供应方,指望地方来打破基本不可能,只能从顶层设计来改革土地的供应模式。现在,政府不再垄断住房用地,这将盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地,这也是决策层多次提及的建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度基础性的土地制度变革。
当然,方案还在研究中,细则落地还需要时间,但相信会很快,对房价的抑制将是釜底抽薪。接下来的关键就是明确这些土地建住宅之后的产权关系,以及是否进入市场买卖了。最最重要的是,这种土地改革,不要沦为一些国有企业新一轮土地财政和土地经济的契机,而是应该成为企业员工的一种福利。

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